摘要：
《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行即对我国的民法领域产生了深刻的影响，针对物业管理领域，更是注入了一股崭新的力量。本文通过物权法颁布后对物业管理的分析，论述了物业管理中的法律体系重构、业主的权利和义务的完善、物业管理业态的变化，特别具体到车库管理等多方面的问题。本文是在物权法颁布一年之后对这些现象的分析，经过一年的实践检验，物权法对物业管理的影响在不断深化，发挥其实实在在的法律体系构建及权利保护的重要作用。

关键词：物权法 物业管理 业主

《中华人民共和国物权法》自2007年3月16日由十届全国人大第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。《物权法》共分5编19章247条，内容十分丰富，调整对象大到山脉草原、江河湖泊和地下矿藏的归属小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护。《物权法》颁布至今已一年有余，它对完善我国的物权制度发挥了关键的作用，对加快构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。特别是在其出台之时，对物业管理的新规定就体现出鲜明的物权保护特色，颁布一年之后，新的法律规定已经从民众的热议落实到具体物业管理中来，此时我们探讨《物权法》的颁布对物业管理的影响具有特殊的现实意义。

一、回顾物业管理法制建设存在的问题

物业管理是伴随着我国地产经济发展的产物，在我国发展的时间并不长，总体水平较低。但是，物业管理涉及的部门却众多复杂，包括开发建设单位、物业管理企业、业主及业主委员会、公安机关、公用事业单位、居委会等等，要想处理好他们之间的权责关系，就必须有相应的规则制度加以保障。然而我国物业管理法制建设滞后，法律、法规不完善，造成了我国物业管理混乱，矛盾、纠纷不断，严重制约了我国物业管理的健康发展。比如，现行的物业管理法规体系不完善、不配套；以前颁布的《物业管理条例》立法不完善、可操作性不强，《条例》虽然对开发商、物业公司、业主、业主大会的责、权、利以及相互关系等问题做了原则性的规定，但将《条例》的具体执行办法交给了省市一级政府。省市一级政府如何制订法规、何时制订法规、制订的法规是否规范都是不可预知的。而《条例》在政府如何加强监管、公共设施的所有权、公共维修基金的使用与管理方面也存在明显的缺陷。另外，对于实施专业化的物业管理的居住小区而言，两个最主要的主体是物业服务企业和业主，物业服务企业为业主提供专业化的物业管理服务，而业主接受服务并以物业服务费的形式给予相应的报酬，双方因物业管理而形成了一种平等的合同关系。然而，在物业管理实践中，物业服务企业与业主之间却存在众多的纠纷，影响了小区的和谐。这些纠纷中有的起因于物业服务企业侵权，有的是属于业主对物业管理的误解，经常出现的问题涉及到业主违规装修或对建筑物的不当使用；物业管理用房、停车场的权属和收费；物业共用部位的使用、小区绿地和道路的使用等等。以上所诉情形都是立法滞后带来的负面影响，致使消费者的利益无“法”保障。同时在司法实践中，因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决。这一现象也制约了地产行业的健康发展。由此可见，法制建设的滞后，使众多相关主体间的法律责任不清，处理纠纷无法可依，因此成为物业管理发展的瓶颈。

二、《物权法》的实施对物业管理的具体影响

1、要将《物权法》作为物业管理活动遵守的最高法律。
《物权法》的出台为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。它首先明晰物权归属，为物业管理痼疾正本清源。多年来，物业管理实践中产生的不少矛盾纠纷在一定程度上源于相关权利的界定不清，而明确物的归属、定分止争正是《物权法》的精髓所在。《物权法》建筑物区分所有权中关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为业主在物业管理活动中的权利界定奠定了法律基础；建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库等的产权明晰将避免或减少业主、开发企业、物业管理企业三方之间因产权不清带来的矛盾纠纷；此外，关于相邻关系地役权、居住权等规定，为解决物业管理活动中经常遇到、又较难处理的问题提供了法律依据。物业管理者应注意《物权法》与《物业管理条例》的对照和结合。把《物权法》作为指导自己行为的最高法律，要明确对业主专有部分享有权利的法律限制，要注重对业主相邻权的保护。
《物权法》有利于改善物业管理行业的法律环境完善物业管理法律体系，推进物业管理法制化进程。作为调整财产关系的民事基本法律，《物权法》将物业管理活动的一些基本概念，以法律形式予以确认，使得物业管理立法层次得以上升到法律高度；同时，还将《物业管理条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度，由行政法规上升为法律，提高了适用范围及效力等级，有利于进一步保障《物业管理条例》的贯彻落实，使物业管理活动更加有法可依，能够更好地维护业主和物业管理企业的合法权益。
2、明晰法律责任，促进物业管理矛盾纠纷的防范化解。
《物权法》关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。
3、促进业主自我管理、自我约束机制的形成
《物权法》设立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约。业主大会的法律地位得到明确。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理共有财产或者共同生活事务，并对外签订合同。
现代住宅小区中实施的物业管理是物业服务企业实施专业化的物业管理与业主自治、自律相结合的形式。业主自治体现了业主在物业管理中的决策权，而自律则强调业主在遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》等方面加强对自身的约束，避免有损害其他业主权益的行为。在物业管理过程中，业主自治和自律非常重要，物业服务企业在日常工作中要采取适当的措施，提高业主的自律意识，同时也要对业主的不正当行为进行制止，以维护全体业主的权益。
另外，在物权法颁布后，业主会议取得诉讼主体的资格，但诉讼需事先征得业主同意，业主个人也可以进行公益诉讼。之前《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题。对此《物权法》规定：对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。这样就赋予了业主会议诉讼主体的资格，并允许业主个人针对侵害业主共同权益的行为进行公益诉讼。承认业主大会独立民事主体地位的意义在于：有助于进一步强化业主自治，有助于减少交易成本，也有利于维护业主权益。
（二）物业管理业态方面的影响
1、《物权法》关于车库等归属的界定及其对物业管理的影响。
住宅小区停车方面存在三个突出的问题，一是车位归属问题；二是停车费用问题；三是车辆在停车位受损或丢失问题。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一规定是鼓励开发商及购房人在商品房买卖合同签署时即对车库、车位的归属及处置方案作出明确约定，避免侵权或产权纠纷事件的发生。
停车管理在物业管理中矛盾日益突出， 而车库的归属问题往往是由于开发商在前期开发报批时遗留的问题，或者在房屋销售合同中没有明确约定，那么为什么不在合同上约定呢？因为车库是销售的一个亮点，有的开发商为促进房屋销量，以附赠车库来吸引购房人，而购房人根本不清楚车库的产权归属问题。
上海虹口区瑞虹新城二期小区就发生开发商强卖地下车位的事件。根据有关媒体报道，因为2007 年 10 月《物权法》即将开始实施，开发商就在《物权法》实施前尽快对其“财产”进行处分。该开发商早在 2006 年 5 月开始就对小区地下车位停租而转为出售。许多业主认为购买一个车位要 15万左右，平常停车月租费才400元，现在买下车位后还要交纳管理费200 元 / 月，实在不“经济”。对此，小区的不少业主曾集体向开发商表示抗议均未果。不少专家律师认为，这是开发商片面行使所有权，必须首先满足业主的需要。笔者认为，这些专家律师的观点也是片面的，《物权法》在第一章第一条就已经说明“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。开发商对地下车库具有所有权，按《物权法》规定，开发商应当完全拥有四项权能（收益、使用、占有和处分）。虽然《物权法》第七十四条讲“首先满足本小区业主的需求”，关键是看怎么来理解这句话，它是在什么样情况下满足业主的需求？应该是双方当事人在法律平等条件下，地下车库应当为本小区业主优先使用。也就是说，车库的所有权人可以进行出售或出租，而且无论是出租还是出售都要本小区业主优先，满足本小区业主。
属小区全体业主共有的停车泊位，由于使用和管理的需要租赁给部分业主使用，这部分业主所付出的费用为租赁费用，也即使用费，应归属全体业主按份共有。小区物业服务企业在停车泊位上收取的费用是一般的使用性收费，不属于车辆保管费的性质。由于部分业主及使用人占用物业管理区域内属全体业主共有所有权的道路或是车库、车场停车位停放车辆而产生的相关管理服务，应包括保证车位占用人车辆停放的秩序维护、因车辆长期占压地面而需要进行的地面维护、因停车而产生的保洁、相关设施设备购置与维护等方面的服务。其服务费则是由提供上述服务所消耗的相关人工、能源及材料等费用构成，这些费用都需要从停车场地占用人另行交纳的场地占用费中列支。车辆在停车位上停放时受损或丢失需不需要物业服务企业赔偿，关键是看双方车辆管理协议的具体约定内容是否为保管合同。停车泊位的使用合同是诺成性合同，不以车位的实际交付为合同成立要件，更不以车辆的交付为要件；而保管合同属实践性合同，于车辆的实际交付保管时才成立。停车泊位使用合同供方提供的是场地使用权和服务，保管合同提供的除服务之外主要还是对标的物的返还保证。物业服务企业在进行小区内车辆管理时需要对以上几个问题引起特别的注意。
2、《物权法》规定了三种物业管理的模式，一是业主自行管理，二是委托物业管理企业管理，三是委托其他管理人管理，其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确。从可行性方面来说，“业主自行管理”模式可能是业主会议或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式可能是指有从业资格的注册物业管理师组织负责管理。这两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的抗风险能力更成为最大的软肋。相对而言，物业管理企业具有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督专项服务公司，并具有足够抵御风险和赔偿能力，委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。
(三) 物业管理其它方面的影响
各类专业机构将会更广泛和深入地参与到物业管理的全过程。《物权法》确立了业主会议议案通过的双多数原则，给予了业主进行公益诉讼的权利。为了避免议案久拖不决、业主委员会到期无法换届等僵局的出现，也为了分担业主委员会及其成员的责任风险，更好的履行工作职责，监督物业管理企业的工作，将会有更多为业主服务的专业机构出现，例如政策法律咨询、顾问、审计、招标代理、诉讼代理、甚至是会议组织、投票监督等项目都可能会产生专业的服务机构参与到物业管理工作中。
物权法的颁布也引入了竞争机制，促进物业管理服务质量的提高。《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”业主委员会或业主大会权衡各方利益关系，可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择，会给物业管理带来一定的压力。另外一方面，我们应该看到，经过 2 0 多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。
此外，《物权法》第八十一条还规定：“对建设单位聘请的物业服务机构或者其它管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”这对物业管理服务质量的提高、服务态度的端正将起到进一步的促进作用。
《物权法》的出台强调了对财产的保护，有利于业主维权，对物业服务企业进行物业管理工作也具有重要的指导意义。需要指出的是，《物权法》并不是万能的，需要有相关的配套法规和相应的司法解释作为有益的补充，才能使这部法律早日发挥出它预期的效用，促进和谐的居住小区的建设，为构建社会主义和谐社会奠定良好的基础。
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